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高价地频现背后的地产央企:拿地缘于“不差钱”

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  统计数据显示,截止到5月31日,全国超过15亿元的合计有105宗高总价地块,其中有52宗地被国企获得。同时,今年以来,信达、鲁能等央企共制造出15幅“高价地”。对此,分析人士指出,央企在房地产市场的扩张缘于“不差钱”。另外,央企整合地产业务,部分央企为避免被整合而在短期内快速做大地产板块,催生高价地。

  “去库存”本来应该是今年房地产市场的主角,但风头却被频繁制造的“高价地”夺走,土地市场火爆超出了市场人士的预期,“不差钱”的房企在土地市场一掷千金,房地产市场仍一骑绝尘。而宏观经济尚在寻底,“L型”走势将持续较长的时间。统计发现,制造“高价地”的房企大都是“央企”,其“不计成本”高价拿地的逻辑在哪里?蕴含着哪些风险?

  6月1日,有7家央企参与竞拍的上海宝山顾村地块,最终被隶属财政部的信达地产以总价58.5亿元竞得,楼面价37118元/平方米,溢价率303%。这也是该公司一年内造的第七个“高价地”。此前的5月28日,杭州滨江区奥体单元地块的拍卖被众多人关注,最终,万科信达联合体以123.18亿元总价、楼面价21575.78元/平方米拔得头筹,溢价率为95.95%,刷新2016年单地块全国总价纪录。由于竞拍价格超过了万科的授权总价,万科随后宣布退出。

  2015年7月至今,信达地产多次打破长三角的区域地价纪录,拿地手法“凶悍”。信达地产通过公开招拍挂新增10宗地块,其中7宗是高价地,分别是广州天河、合肥滨湖、上海新江湾城、深圳坪山杭州南星桥、杭州滨江奥体地铁以及上海顾村。

  6月2日下午,备受关注的深圳龙华上塘商住地加冕新一代“高价地”,经过现场直接报价投标,最终被央企中国电建集团和广州方荣房地产有限公司联合以82.9亿元的高价拿下,地面价高达56781元/平方米。

  此次没有采取现场拍卖方式,而是投标,由价高者得。深圳规土委主任亲自主持竞拍,他甚至在现场引述《人民日报》的一篇报道内容称:“树不能涨到天上去,房价也一样。”显然,深圳市政府方面显然不希望这块地拍出高价,而是希望通过某种方式引导土地市场降温。

  但实际上的成交结果超出了深圳规土委的预料,也超出了此前业内预期的60亿元成交价。现场共收到18份标书,包括中海、万科、招商、中洲、龙光等深圳本地企业,以及泰禾、信达、碧桂园等十多家外地房企。最终,央企中国电建联合广州方荣以报价82.89亿元收入囊中,方荣背后是金茂地产,即此前的方兴地产。从现场报价来看,央企、国企报价显著高于深圳本土民企。

  在此前的5月份,央企保利地产豪夺的上海周浦“高价地”。继2009年之后,凶猛的“央企高价地”再次成群涌现。

  中原地产研究部统计数据显示:2016年截止到5月31日,全国土地市场“高价地”频繁出现,其中按照总价计算,超过15亿元的合计有105宗高总价地块,其中国企比例明显处于历史高位。整体看,105宗地块合计成交总价为3288.2亿元,其中有52宗地被国企获得,合计成交金额达到了1785.8亿,占成交总金额的54%。其中,厦门唯一成交的一宗地块由国企拿下,北京的国企购地占比也高达86%。

  今年以来,信达、华侨城、招商、中国电建、鲁能集团、葛洲坝、保利、中铁、中冶等央企共制造出15幅“高价地”。其中以鲁能的速度较为惊人,截至5月,鲁能今年已在土地市场砸下超过100亿元重金,2015年光在南京、苏州、福州三地高价抢下的4幅高价地总耗资便可达112.4亿元,全年新增土储近500万平方米,总价超过230亿元,再加上原有海南、北京等地的地块,当前的土地储备总量超过1000万平方米,其十分明确地传递出地产规模扩张的信号。

  中原地产研究部分析师认为,高价地频出的大背景是信贷宽松,房企资金充裕,但楼市表现好的城市有限,地块资源更少,大量资金追逐少数土地,造成高价地。另外,央企整合地产业务,部分央企为避免被整合而在短期内快速做大地产板块,催生高价地。

  在此轮央企制造高价地的风潮中,信达地产是个典型。其关于地产金融的运作模式也引起了市场的广泛关注和质疑。

  公开资料显示,信达是财政部控股的中国信达旗下的房地产开发上市公司,是信达集团唯一的房地产开发业务运作平台。中国信达集团通过直接借贷或提供资信、质押、担保等方式给予地产资金支持。信达的特色是金融地产模式,通过夹层拿地基金的方式获取项目。

  华泰地产的研究报告表示,金融地产的核心,是中国信达借用信达地产的地产运作经验,将信达地产嵌入到不良资产处置环节中,以附重组条件的地产项目收购模式进行操作。该模式有两大核心优势,一是仅占用少量资本金,资金消耗业务主要留在控股股东方,以很高的杠杆轻资产式地撬动项目;二是赋予了公司天然的逆周期操作模式,能够保证公司在地产景气度下行时,拥有逆市扩张资本。

  此外,信达自身的上市公司身份也为再融资打通了渠道,2015年,信达地产发行了5年期中期票据30亿元,30亿元公开发行公司债券和80亿元非公开发行公司债券均通过监管机构审批。

  在融资渠道方面,作为上市公司的信达可谓是央企地产宽裕来源的一个范本。最新研报显示,2015年,其监测的108家典型房企融资总规模达13600亿元人民币,融资规模为2014年同期两倍。而上市房企的发债规模更为惊人,数据显示,2015年上市房企发行公司债约3000亿元,同比增长18倍。中原地产研究部的数据显示,在今年以来105宗总价“高价地”中,上市公司比例明显占绝对多数,105宗“高价地”,89宗为上市公司获得,合计金额为2760亿,占比达84%。

  融资规模暴增的主要原因,一是国内融资环境改善,市场发债标准放宽,公司债利率走低;二是房地产销售回暖带来融资信心。研报指出,目前房企公司债成本的普遍水平在4%-7%之间,发债就相当于赚钱。如中海地产、保利地产两家央企发行的公司债利率水平仅3.4%,万科3.5%,金茂3.55%等,其成本之低甚至接近了“国债”的水平。

  种种迹象表明,央企在房地产市场的扩张缘于“不差钱”。有房地产业内人士指出,央企频频出手在全国热点城市抢“高价地”,这与2009年4万亿后央企四处制造“高价地”相似,宽裕的流动性再次集中流向房地产行业,银行热衷于向央企国企和大房企授信,低廉的融资成本以及充裕的资金,促使不差钱的房企们不惜血本抢地。

  在央企频频在房地产市场上掀起“高价地潮”的时候,一度被市场遗忘的央企“限房令”也被重新提起。

  2009年房价暴涨后,2010年的央企和今天的央企一样,在全国城市各地拿“高价地”,为了显示中央调控房地产的决心,2010年3月18日,国资委专门召开新闻发布会,宣布不以房地产为主业的央企,应该退出房地产业务。2010年5月份,《人民日报》刊发当时国资委相关负责人的文章,强调非地产主业的央企在房地产领域“该退出的要坚决退出,集中精力做强主业”。

  北青报记者了解到,当年国资委要求除名单中21家以外的78家央企迅速退出房地产领域。2010年初,房地产市场高价地频出,据统计当时有超过70%的央企涉足房地产。时任国资委主任李荣融认为房地产散乱差,市场秩序差,行业结构存在问题,央企是整个房地产行业的骨干和中坚,如果没有它们来带动,房地产业不可能整治好。

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